Pandemia koronawirusa wymusiła na sektorze bankowym drastyczne zmiany w procedurach związanych z przyznawaniem kredytów. Poprzez zachowawcze podejście instytucji finansowych, możliwości uzyskania finansowania znacznie spadły. Wpływ na szanse uzyskania kredytu ma nie tylko restrykcyjnie liczona zdolność kredytowa, ale również wysokość wkładu własnego oraz branża, w której funkcjonuje pracodawca. Wszystkie powyższe obostrzenia mają na celu selekcję potencjalnych kredytobiorców i wykluczenie ewentualnych przyszłych zagrożeń związanych ze spłatą kredytów.
Największy problem z uzyskaniem kredytu będą miały osoby, których źródłem utrzymania jest działalność gospodarcza. Niestety, część banków tymczasowo wykluczyła tego typu dochody, a pozostałe instytucje zwracają szczególną uwagę na sektor gospodarki, w której funkcjonuje firma. Jeśli branża działalności danego przedsiębiorstwa według banku ucierpiała z powodu pandemii, bank może odrzucić wniosek kredytowy bez możliwości rozpatrzenia.
Zatrudnieni w oparciu o umowę zlecenie oraz umowę o dzieło będą raczej musieli wstrzymać się z zakupem nieruchomości do momentu uelastycznienia polityki kredytowej. Na tą chwilę jeśli umowa cywilnoprawna stanowi jedyny dochód, banki, w większości, nie przewidują możliwości udzielenia kredytu. Wyjątek stanowi sytuacja w której umowa zlecenie lub o działo jest drugim źródłem dochodu. Wówczas jest szansa, że kilku kredytodawców uwzględni taką umowę przy liczeniu zdolności kredytowej.
Warto dodać, że osoby, które skorzystały z możliwości zawieszenia rat kredytu, czyli z tzw. wakacji kredytowych, również mają nikłe szanse na uzyskanie jakiegokolwiek finansowania ze strony banków, bowiem interpretują one wstrzymanie płatności rat jako utratę płynności finansowej. Wprawdzie część banków nie wypowiada się na ten temat, ale doświadczenie pokazuje, że stanowisko banków jest w tym aspekcie spójne.
Analogiczna sytuacja dotyczy Klientów prowadzących działalności gospodarcze, którzy skorzystali, w ramach tarczy antykryzysowej, z odroczenia płatności podatku bądź składki ZUS, w takiej sytuacji część banków również odmówi finasowania.
W trosce o zbilansowanie ryzyka transakcji, instytucje finansowe podniosły konieczny udział własny klienta przy zakupie lub budowie nieruchomości. Na wysokość wkładu własnego wpływ ma już nie tylko procedura danego banku, ale również inne okoliczności związane z kredytobiorcą oraz przedmiotem kredytowania. Osoby posiadające 10% wkładu własnego mają bardzo ograniczone pole działania. Banki umożliwiające finansowanie do 90% wartości nieruchomości to mBank, Millennium oraz Alior bank. Minimalny wkład własny oferuje również bank Santander, natomiast jest to przywilej jedynie dla dotychczasowych klientów banku. Nowi klienci spotkają się z wymogiem wniesienia 20% środków własnych. Wpływ na ostateczną wysokość wkładu własnego będą miały wartość i lokalizacja nieruchomości, ilość posiadanych aktualnie kredytów hipotecznych, metraż nieruchomości, oraz ogólna ocena sytuacji finansowej wnioskodawcy.
Pozostałe banki oferują finansowanie jedynie na 80% wartości nieruchomości. Wyjątek stanowią banki ING oraz BOŚ bank, które zwiększyły wymagany udział własny klienta do 30%. Myśląc o wkładzie własnym można przyjąć, że każdy z banków zakłada wyjątki od procedury. Dla przykładu, CITI bank finansuje 80% wartości przedmiotu kredytowania, ale dla klientów prowadzących działalność gospodarczą lub w sytuacji gdy jeden z dwóch wnioskodawców prowadzi firmę i jego dochód bierze udział w analizie kredytowej, to minimalny wkład własny wynosi już nie 20%, a 30%.
Bank PEKAO SA sfinansuje 80% wartości nieruchomości pod warunkiem, że jej powierzchnia nie przekracza 80m2. Gdy zabezpieczeniem będzie dom o dowolnej powierzchni lub mieszkanie powyżej 80m2, musimy się liczyć z możliwością sfinansowania jedynie 70% wartości takiej nieruchomości. Wpływ na wysokość wkładu własnego w banku PEKAO SA ma również wysokość uzyskiwanych przez wnioskodawcę dochodów. W przypadku gdy kredytobiorca osiąga dochód netto przekraczający 150% poziomu przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia według danych GUS, a nabywana nieruchomość nie przekracza 80m, bank może sfinansować aż 85% wartości transakcji.
Na przestrzeni pierwszego i drugiego kwartału bieżącego roku, Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe. Warto dodać, że stopy obniżone zostały trzykrotnie w ciągu jednego miesiąca. Zabieg ten miał za zadanie m.in. stymulować aktywność gospodarczą sektorów dotkniętych pandemią. Patrząc z perspektywy kredytobiorców, obniżenie stóp procentowych nie wpłynęło znacząco na wzrost zdolności, ale przyczyniło się do obniżenia wysokości rat kredytowych dotychczasowym kredytobiorcom.
Na oprocentowanie kredytów składa się suma marży oraz stopy bazowej, czyli funkcjonującego w Polsce wskaźnika WIBOR. Marża, pod warunkiem spełniania wszystkich warunków umowy kredytowej ma charakter stały, natomiast stopa bazowa jest uzależniona od decyzji RPP. Biorąc pod uwagę kredyt hipoteczny zaciągnięty w 2019 roku na kwotę 350.000zł z dwudziestopięcioletnim okresem kredytowania, po ostatnim obniżeniu stóp procentowych, rata zobowiązania spadła z 1.770zł na 1.515zł. Z pewnością dla większości gospodarstw domowych jest to znacząca ulga.
Pandemia koronawirusa oraz obniżenie stóp bazowych przez Radę Polityki Pieniężnej spowodowało wzrost oferowanych przez banki marż. Osoby zaciągające aktualnie kredyt hipoteczny z minimalnym wkładem własnym muszą spodziewać się marży w przedziale od 2,5% do nawet 3,1%. Aktualnie przyznana przez kredytodawcę marża będzie miała w przyszłości duże znaczenie, w szczególności gdy zacznie wzrastać WIBOR. Wówczas korzystnym zabiegiem może okazać się refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie go do banku, który wówczas będzie oferował niższe koszty. W dużo lepszej sytuacji są kredytobiorcy z wkładem własnym w wysokości 20% i powyżej. W tym przypadku wachlarz ofert daje wciąż szansę na uzyskanie taniego kredytu hipotecznego, którego marża może wynosić nawet 1,79%.
Osoby aktualnie wnioskujące o kredyt hipoteczny powinny przed złożeniem wniosków kredytowych wytypować banki, których obostrzenia nie wpłyną negatywnie na wynik analizy kredytowej. Dobrą decyzją będzie skorzystanie z doświadczonego pośrednika kredytowego, którego pomoc w świetle bieżących zawiłości może okazać się nieoceniona. Warto podkreślić, że etap poszukiwania finansowania powinien rozpocząć się jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze sprzedającym nieruchomość. Dzięki takiej kolejności wykluczymy ryzyko utraty wpłaconego zadatku bądź opłaty rezerwacyjnej.
Pomimo obostrzeń związanych z pandemią Covid19 wciąż istnieje możliwość uzyskania kredytu na zakup lub budowę nieruchomości, a niektóre z ofert instytucji finansowych wciąż mogą być atrakcyjne. Kluczem do powodzenia danej sprawy jest dobrze dobrana strategia działania oparta na analizie indywidualnej sytuacji klienta oraz znajomości procedur bankowych.