Wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego reguluje ustawa o kredycie hipotecznym, która weszła w życie 22 lipca 2017 roku. Zgodnie z zapisami ustawy, w przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową, bank może pobierać prowizję (zwaną również rekompensatą) jedynie w trakcie pierwszych trzech lat trwania zobowiązania, natomiast dla kredytów ze stałą stopą oprocentowania bank może pobierać prowizję jedynie w okresie obowiązywania stałego oprocentowania, czyli zazwyczaj w pierwszych pięciu latach kredytu.
Po wprowadzeniu w życie wspomnianej regulacji część banków zrezygnowała z prowizji za szybszą spłatę oraz nadpłatę kredytu w pełnym okresie kredytowania, natomiast niektóre instytucje potraktowały zapisy ustawy dosłownie i wprowadziły w treści umów kredytowych rekompensatę za szybsza spłatę kredytu. Należy dodać, że wspomniana rekompensata za szybszą spłatę kredytu nie może przekraczać wysokości odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty.
Zaciągając zobowiązanie kredytowe mamy możliwość zarówno szybszej całkowitej spłaty kredytu, jak również częściowej nadpłaty danego zobowiązania. Chcąc dokonać spłaty lub nadpłaty w zależności od instytucji, w której posiadamy kredyt, musimy złożyć odpowiednią dyspozycję spłaty lub nadpłaty kredytu. W przeciwnym wypadku dokonana nadpłata zamiast zmniejszyć saldo kredytu może trafić na rachunek techniczny banku. Procedurę związaną z zabiegiem spłaty i nadpłaty reguluje zazwyczaj umowa kredytowa lub regulamin danego banku.
Integralnym załącznikiem do każdej umowy kredytowej jest harmonogram spłat, który obrazuje wysokość rat, koszt odsetek oraz postęp spłaty kapitału w pełnym okresie kredytowania. Jako że odsetki od kredytu kapitalizowane są dziennie, a ich wartość zależy od aktualnego salda kredytu, każdorazowa nadpłata zobowiązania będzie skutkowała zmniejszeniem kosztu kredytu. Oznacza to, że po nadpłacie kredytu, bank prześle nowy harmonogram spłat uwzględniający kapitał po nadpłacie, od którego będą kapitalizowane odsetki.
Kredytobiorca chcący spłacić kredyt hipoteczny w całości musi wziąć pod uwagę aktualny kapitał zobowiązania, opłatę związaną z wykreśleniem hipoteki w sądzie oraz ewentualną rekompensatę dla banku. Od momentu zamknięcia długu koszty banku za niewykorzystany okres kredytu przestają obowiązywać, a umowa kredytowa ulega rozwiązaniu.
Nieco inaczej sprawa wygląda w przypadku nadpłaty zobowiązania kredytowego. W tym przypadku klient banku musi określić wysokość kapitału, który chce nadpłacić, złożyć dyspozycję nadpłaty w banku oraz wybrać jedną z dwóch opcji dalszej spłaty kredytu tzn. zmniejszenie aktualnej raty lub skrócenie okresu kredytowania. Zarówno jedna jak i druga opcja pozwala zaoszczędzić klientowi odsetki od nadpłacanego kapitału. Trzeba pamiętać, że koszt odsetkowy uzależniony jest zarówno od wysokości oprocentowania kredytu, jak również od okresu spłaty, dlatego też skrócenie okresu trwania zobowiązania pozwala na dodatkową oszczędność odsetkową.
Kredyt hipoteczny jest jedną z tańszych opcji kredytowych dostępnych w bankach oraz instytucjach pożyczkowych. Jako, że kredytodawca zna cel kredytu oraz dysponuje zabezpieczeniem w postaci nieruchomości, ryzyko związane z udzielonym kredytem jest dużo niższe niż w przypadku udzielenia klientowi pożyczki na cel dowolny. Z tego tez względu warto przeanalizować czy przeznaczenie zebranych oszczędności na nadpłatę lub spłatę kredytu jest najkorzystniejszym rozwiązaniem.
Zauważalnym trendem wśród klientów jest przeznaczanie posiadanych oszczędności na zakup kolejnego lokalu w celach inwestycyjnych.
Rzeczywiście, inwestując zebrane oszczędności w nieruchomość położoną w atrakcyjnej lokalizacji, o odpowiednim standardzie wykończenia może się okazać, że stopa zwrotu z wynajmu danej nieruchomości może być bardziej korzystna niż oszczędność związana z nadpłatą lub spłatą aktualnego kredytu hipotecznego.
Przykład: Pan Marek zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w 2011 roku, czyli w okresie, w którym nieruchomości były znacznie tańsze niż obecnie. Bieżące saldo jego kredytu wynosi 200 000 zł, a miesięczna rata kredytu 1 100 zł. Swoje aktualne oszczędności klient postanowił przeznaczyć na wkład własny do kredytu na zakup kolejnego mieszkania, które przeznaczy na wynajem. Rata nowego zobowiązania kredytowego wynosić będzie 1 300 zł. Po uzyskaniu kredytu i formalnym zakupie mieszkania Pan Marek wynajął je studentom z Gdyni, którzy płacą łącznie właścicielowi 2 800 zł za wynajęte pokoje. Przychód, który Pan Marek uzyskuje z nowo nabytej nieruchomości, pozwala utrzymać dwie aktualne raty kredytu, co z punktu widzenia Pana Marka jest korzystniejszym rozwiązaniem niż wcześniej planowana nadpłata kredytu.
Chcąc przeznaczyć oszczędności na zakup kolejnej nieruchomości należy przeprowadzić analizę rynku oraz kierować się odpowiednim planem działania. W takiej sytuacji warto również skorzystać z pomocy specjalistów zajmujących się rynkiem finansowym oraz mieszkaniowym.