Przyznanie kredytu hipotecznego poprzedzają często długie przygotowania.
Zdolność kredytowa.
Zdolność kredytowa odgrywa kluczową rolę podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny, ponieważ jest ona wyznacznikiem maksymalnej kwoty kredytu jaką może uzyskać klient. Banki wyliczają potencjał klientów w oparciu o uzyskiwany dochód, wiek najstarszego z kredytobiorców, wysokość miesięcznych zobowiązań oraz ilość osób w gospodarstwie domowym. Znaczenie ma również okres zatrudnienia lub czas prowadzenia działalności gospodarczej. Oczywiście wpływ na powodzenie sprawy ma jeszcze wiele innych czynników, ale bez wykazania możliwości finansowych, nie ma szans na przejście do dalszej procedury.
Wypracowanie zdolności kredytowej na etacie.
Ocena zdolności kredytowej dla osób zatrudnionych na umowie o pracę opiera się na wysokości dochodu, stażu pracy u obecnego pracodawcy, jak również okresie przez jaki będzie kontynuowana umowa w przyszłości. Należy podkreślić, że każdy bank ma inne wymogi dotyczące okresów zatrudnienia. Pracownik zatrudniony od trzech miesięcy z umową zawartą na minimum rok, ma szansę na zawnioskowanie o kredyt hipoteczny, ale jednocześnie trzeba zdawać sobie sprawę, że w takiej sytuacji, spektrum wyboru banków jest mocno ograniczone. Umowy zawarte na czas nieokreślony ze stażem minimum 6 miesięcy są z reguły bardziej wiarygodne i otwierają drzwi do szerszego grona instytucji finansowych. Dochód, który kredytodawcy biorą pod uwagę to z reguły średnia z trzech lub sześciu ostatnich miesięcy. Do średniej wliczają się również premie, prowizje i nadgodziny, które pracownik uzyskuje od pracodawcy, jednak trzeba pamiętać, że banki sprawdzają, czy dodatki mają charakter stały czy nieregularny. Zwiększenie zdolności kredytowej u osób pracujących na etacie jest uzależnione w dużej mierze od zakładu pracy. Często, aby umowa o pracę na czas określony mogła być zaakceptowana przez bank, pracodawca powinien wystawić promesę dalszego zatrudnienia lub w niektórych przypadkach aneks wydłużający czas trwania umowy.
Banki weryfikują też, czy dochody z etatu są przelewane regularnie na rachunek bankowy i czy pracodawca prawidłowo rozlicza składki do ZUS. Liczy się także wiarygodność firmy, w której pracuje potencjalny kredytobiorca, małe, nieznane firmy są dokładniej weryfikowane niż duże, uznane na rynku podmioty.
Zdolność kredytowa osoby prowadzącej działalność gospodarczą.
W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą sprawa zdolności kredytowej nie jest tak klarowna jak w przypadku osób zatrudnionych w oparciu o umowę o pracę. Dzieje się tak między innymi ze względu na różne formy prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, co rzutuje na różnice w dokumentacji dochodowej, procedury bankowe oraz na sposób wyliczania przez banki uzyskanego przez klienta dochodu netto. Przedsiębiorca starający się o kredyt hipoteczny powinien prowadzić działalność gospodarczą od minimum 12 miesięcy oraz wykazywać regularny dochód z wykonywanych usług. Analizując sytuację finansową firmy, kredytodawca bierze pod uwagę okres bieżący prowadzonej działalności oraz zeszły rok obrachunkowy. Dzięki porównaniu dwóch okresów można ocenić kondycję firmy i szanse na jej dalsze funkcjonowanie. Właściciel firmy starający się o kredyt hipoteczny musi zdawać sobie sprawę, że jednym z ważniejszych punktów procedury jest terminowość opłacanych podatków oraz składek do ZUS. Jeśli opłaty są nieregularne lub występują zaległości, bank mniej przychylnie ocenia wnioskodawcę, a często również odmawia udzielenia kredytu.
Dla przedsiębiorców posiadających środki trwałe w firmie np. samochody, maszyny lub urządzenia, dodatkowym wsparciem dochodu będzie amortyzacja, czyli koszt, który w prawie podatkowym wiąże się ze zużyciem danego środka trwałego w czasie, a część banków uwzględni tą pozycję w kalkulacji dochodu netto przyjętego do badania zdolności kredytowej.
Przedsiębiorca poszukujący kredytu musi zwrócić uwagę na wiele dodatkowych czynników związanych przede wszystkim z procedurami bankowymi. Prowadząc działalność w oparciu o Księgę Przychodów i Rozchodów, klient jest bardziej liberalnie traktowany przez banki, ponieważ z dokumentacji finansowej wynika więcej faktów, przez co bank może przyjrzeć się bliżej wykonywanym usługom. Mniej lubiane przez banki są ryczałt oraz karta podatkowa, dlatego zanim przystąpimy do składania wniosków w bankach, warto znaleźć takie instytucje, które zaakceptują naszą formę prowadzenia księgowości. Sposób obliczania dochodu netto w przypadku ryczałtu czy karty podatkowej w zależności od banku, w ramach tych samych wyników finansowych, może być spektakularnie różny.
Zdarza się, że w danym okresie, problemem w uzyskaniu kredytu może być również branża, w której działa firma. W przypadku, gdy możliwości zwiększenia dochodu firmy nie są możliwe, należy rozważyć podjęcie dodatkowej pracy w postaci umowy o pracę, czy tez umowy zlecenie. Uzyskanie dodatkowego dochodu wiąże się z dłuższym okresem przygotowania do kredytu, ale często może stanowić jedyną możliwość. Wówczas, możemy poprosić bank, aby uwzględnił dochód jedynie z wykonywanego stosunku pracy, natomiast mimo to, kredytodawca może poprosić do analizy o dokumenty potwierdzające niezaleganie firmy w ZUS oraz Urzędzie Skarbowym.
Zwiększenie zdolności kredytowej bez względu na rodzaj uzyskiwanych dochodów.
Chcąc uniknąć rozczarowań oraz zbędnych zapytań kredytowych, przed złożeniem wniosków do banków należy zweryfikować czy uzyskiwana kwota dochodu jest wystarczająca na realizację przedsięwzięcia kredytowego. W tej sytuacji najlepiej omówić tą kwestię z niezależnym pośrednikiem finansowym. Osoba, która samodzielnie nie posiada zdolności kredytowej może skorzystać z szeregu rozwiązań, które umożliwiają zwiększenie kwoty kredytu np. w przypadku gdy jedno z małżonków nie uzyskuje dochodu, warto zrobić rozdzielność majątkową, natomiast w sytuacji osoby samotnej niejednokrotnie warto przystąpić do kredytu z dodatkowym współkredytobiorcą. Oczywiście są też sytuacje gdy jest się skazanym na samodzielne działanie. Wówczas należy ułożyć długoterminową strategię działania, którą może być zmiana pracy na lepiej płatną lub odłożenie większej kwoty wkładu własnego. Dla osób posiadających zobowiązania kredytowe np. w formie kredytu gotówkowego lub limitu w rachunku, dobrym rozwiązaniem będzie spłacenie lub konsolidacja aktualnych zobowiązań, co również spowoduje podwyższenie zdolności kredytowej.
Nie bez znaczenia jest też prawidłowy dobór ofert bankowych przez niezależnego eksperta finansowego, gdyż wymogi banków, co do badania zdolności kredytowej są bardzo zróżnicowane i mogą zaważyć na możliwości nabycia wymarzonej nieruchomości.