Z czego składa się kredyt hipoteczny? Oprocentowanie, marża, prowizja...
Z czego składa się kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to produkt finansowy składający się z wielu parametrów mających wpływ na jego całkowity koszt i finalny kształt. Głównym współczynnikiem jest oprocentowanie stanowiące sumę marży banku (stałej w okresie kredytowania) oraz stopy referencyjnej, która regulowana jest pośrednio przez mechanizm rynkowy, a bezpośrednio przez Radę Polityki Pieniężnej. To właśnie stopa referencyjna powoduje, że raty kredytu są zmienne w okresie jego spłaty. Oprocentowanie kredytu generuje odsetki, które są głównym kosztem pożyczonego kapitału.
Mówiąc o pozostałych składnikach kredytu hipotecznego należy uwzględnić koszty okołokredytowe, które dzielą się na koszty bezpośrednio związane z kredytem oraz koszty pozabankowe. Do opłat kredytowych zaliczamy prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego stanowiące koszt w przypadku niewystarczającego wkładu własnego, oraz ubezpieczenie pomostowe, które podwyższa marżę i występuje do momentu ustanowienia hipoteki przez Sąd. Do kosztów pozabankowych wliczamy ubezpieczenia (na życie, od ryzyka utraty pracy oraz ubezpieczenie nieruchomości), koszt ustanowienia hipoteki, podatek od czynności cywilno-prawnych oraz opłaty notarialne. Przy wyborze kredytu na zakup nieruchomości wnioskodawcy powinni zwrócić szczególną uwagę na warunki cenowe oraz warunki związane z dalszą obsługą kredytu.
Co to jest RRSO?
RRSO czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania to nic innego jak określenie całkowitego kosztu kredytu. W przeciwieństwie do oprocentowania nominalnego, w RRSO uwzględnione zostały wszelkie opłaty, które towarzyszą kredytobiorcy przez pełen okres kredytowania. Warto zaznaczyć, że w umowach kredytu hipotecznego, RRSO zawiera opłaty, z których kredytobiorca skorzysta tylko hipotetycznie, ponieważ wliczone w roczną rzeczywistą stopę oprocentowania koszty, często nie są obligatoryjne dla klienta lub klient może skorzystać z tańszych produktów, które oferuje rynek.
Co to jest marża?
Marża banku to jeden z elementów oprocentowania. Jest to bezpośredni zysk Kredytodawcy. W przeciwieństwie do stopy referencyjnej, marża ma charakter stały i nie ulega zmianie, pod warunkiem terminowej spłaty kredytu oraz spełnianiu przez Klienta warunków ewentualnej promocji. Warto zaznaczyć, że na wysokość ustalonej z bankiem marży ma wpływ wiele czynników m.in. wysokość wkładu własnego, dodatkowe produkty zawarte z bankiem, a niejednokrotnie również wysokość zarobków oraz historia kredytowa wnioskodawcy. Nie bez znaczenia jest również wybór odpowiedniego Doradcy hipotecznego, który dzięki swojemu doświadczeniu i długoletnim relacjom w bankach, jest w stanie wynegocjować dla Klienta obniżkę marży, która w znaczący sposób zmniejszy Klientowi całkowite koszty kredytu.
Czym kierować się przy wyborze kredytu i jak rozumieć oferty kredytowe?
Wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego często związany jest z indywidualną sytuacją kredytobiorcy. Chcąc mądrze wybrać ofertę banku należy skrupulatnie przeanalizować własną sytuację opierając się na swoich aktualnych potrzebach, możliwościach finansowych oraz planach związanych z dalszą spłatą zobowiązania. Po określeniu swoich preferencji, wnioskodawca powinien zweryfikować wysokość marży oraz wszelkich kosztów okołokredytowych. W szczególności warto przyjrzeć się wysokości prowizji bankowej oraz innym, często obligatoryjnym produktom dodatkowym tj. ubezpieczeniom oraz limitom zadłużenia w postaci karty kredytowej bądź debetu w koncie. Należy dodać, że poza ofertą danego banku dobrze przyjrzeć się panującym w nim procedurom posprzedażowym, które mają znaczący wpływ na jakość dalszej współpracy.
Kluczem do zrozumienia ofert bankowych jest przede wszystkim odpowiednia analiza porównawcza. Można tez udać się do odpowiedniego specjalisty znającego rynek kredytów hipotecznych, który wyjaśni wszelkie zagwozdki związane z symulacjami kredytowymi.
Na co uważać podczas wybierania kredytu?
Przy wyborze kredytu na zakup nieruchomości wnioskodawcy powinni zwrócić szczególną uwagę na warunki cenowe oraz warunki związane z dalszą obsługą kredytu. Jeśli oprocentowanie kredytu wydaje się być niskie, a mimo to rata zobowiązania przewyższa oczekiwaną skalę, należy zweryfikować czy do zobowiązania nie zostały doliczone inne koszty w postaci kredytowanej prowizji lub koszty związane z ubezpieczeniami. Na wyższą kwotę raty, pierwotnie, ma wpływ również ubezpieczenie pomostowe, które ze względu na ryzyko banku, podwyższa marżę kredytu do momentu ustanowienia przez Sąd hipoteki na rzecz banku.
Warunki związane z dalszą obsługa kredytu mogą w przyszłości narazić kredytobiorcę na podwyższenie marży lub inne kary umowne. Na taki scenariusz narażają umowy kredytowe z zapisami regulującymi konieczność zasilania rachunku bankowego wpływami od pracodawcy. Kredytobiorca musi zastanowić się czy będzie w stanie spełniać taki warunek umowy przez określony z bankiem okres spłaty kredytu.
Podczas zaciągania zobowiązania należy uważać również na oferty promocyjne oferowane przez niektóre banki. Podczas promocji trzeba zwrócić uwagę, czy obniżka prowizji lub marży to nie jedynie chwyt marketingowy. Promocja często związana jest z dodatkowymi drogimi produktami zwiększającymi całkowity koszt kredytu hipotecznego.
Należy też pamiętać, że banki mają bardzo zróżnicowane metody oceny zdolności kredytowej, dlatego wybór odpowiedniego do naszej sytuacji dochodowej banku, pozwoli na uniknięcie wielu nerwów związanych z procedurą przyznania kredytu.
Warto również sprawdzić opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, gdyż w przyszłości może się okazać, że inne banki będą proponować bardzo atrakcyjne warunki refinansowania kredytu i warto będzie rozważyć przejście do innego banku.